2023年4月に内見した物件が高すぎたので見送っていました。
その時の内見の様子をブログに書きました。
外国人から国土を守ろうが、今まさに国会で取りだされています。
スルーしていた物件ですが、懇意にしていた不動産業者から声をかけていただきました。
2025年12月、ほぼ土地値で購入することができました。
たいへん難題を抱えた物件でしたが、素敵な再生戸建となり、入居さんも決まりました。
買付を入れる時、指値の計算方法
１・想定家賃を見積もる
家賃相場を参考にするサイト「スマサテ」
ホームズの見える賃貸経営
この2サイトで、おおよその家賃相場を知ることができます。
1ヶ月6万円なら1年で72万円とみます。
２・大まかなリフォーム費用を出す
工務店さんに内見してもらい、おおよそのリフォーム費用を出します。
予算が高すぎると削る箇所は削ったり、他の方法を工夫します。
３・諸費用を出す
- 不動産売買の仲介手数料 （800万円以下の物件では、一律33万円）
- 固定資産税 （取得日以降の日割り計算）
- 収入印紙代 （1,000円）
- 司法書士への支払い （登録免許税+手数料）
- 不動産取得税 （2~3か月後に納付書が郵送されてくる）
- 雑費 （大工さんのお茶とか、掃除に使う物など）
「物件価格」 +「リフォーム代」 + 「諸費用」の合計金額を出す。
希望の実質利回りを家賃が6万円で15%とする場合、合計金額を480万円に納めなければいけないことになります。
今回の物件は、想定外の費用がかかり、実質利回り12%となりました。
一般によく言われている利回りは表面利回りで鵜呑みにしない方が懸命です。
ペルソナの設定
どんな人に入居してもらいたいか、ペルソナ設定をします。
この家は、小学校のすぐ横にあり、シングルマザーに向いていると思いました。
子どもを学童保育に入れて働く場合、登下校の道のりが心配です。
学校のすぐ側なら安心できると思いました。
夏休み中に完成させると、転校せずにスムーズに引越してもらえるので、7月中に仕上げる目標で進めました。
そして、ドンピシャ、4年生と1年生のお子さんを育てているシングルマザーに住んでいただけるようになりました。
頑張っておられるので応援して差し上げたいと思っています
楽しめたDIY
一度やってみたかった階段の蹴上がりのリメイクシート貼りです。
昔の木造住宅の階段は、蹴上がりには、ほとんどべニア板が貼られていて、今見ると昭和感でも残念なイメージです。
そこにセリアで見つけたローラアシュレイ風のカッティングシートを貼って見ました。
全部で9枚必要な計算でしたが、廃盤柄で近所のお店には3枚しかなく、再入荷がありません。次に近いセリアへ行くと、またまた4枚しかなく再入荷はありません。
残り2枚をあちこち探し回ってやっとゲットしました。
縦横サイズを正確に測り、先にシートをカットしてから下の段から貼っていきました。
道具はプロが壁紙を貼る時のハケを使って、空気が入らないように息を凝らしながら滑らせていきます。
次に、これは洗面化粧台ではなくトイレ横の手洗い場です。
子どもが学校から帰ってきたら、すぐに手洗いができるよう、玄関横にあったので活かしました。
ほぼ100円ショップで買った素材で仕上げました。
お風呂の壁は濃いブルーで素人がした雑な塗装でした。
高齢の方が最後まで頑張って住んでおられたようで、いたる所に手すりが取り付けられてありました。お風呂の中だけで3か所も手すりがあり、とても狭く感じられました。
塗装屋さんに手すりを取り除いてもらい、塗装をしてもらいました。
取り除くと、手すりを固定していたビスの穴がたくさん残り、思案しました。
ネットで丁度サイズが合うタイル用シールを見つけ貼りました。
とてもシールで隠しているように見えない自然な仕上がりになりました。
さいごに
LDK
私のできることは限られていて、力の要らないデコレーションや掃除くらいですが、完成した時の達成感にはまっています。
入居付け依頼に業者を回って世間話をしたりするのも楽しく、最近の情勢などにアンテナを張ることもできます。
お金が少し貯まるとボロ物件を買いたくなる病気みたいなものです。
