【目次】
なぜ不動産投資はリスクが少ないと思うのか。
私の周りには、不動産投資で成功した人はたくさんいますが、失敗したという話はあまり聞いたことがありません。
株やその他の投資のように、不動産の損切りという言葉をあまり耳にしません。
不動産は今が買い時か売り時か、という問題は常に取り上げられるテーマです。
買い時であっても、自分に余力がなければ買えません。売り時と言われていても、本当に売り時なのか確信が持てませんし、売りたくない物件は持ち続けたいものです。
本来、収益不動産の場合、購入時点で売却を念頭に置いて、物件を買うのが正しい戦略だと言われています。いわゆる出口戦略ですが、なかなかシナリオ通りにはいきません。それでも塩漬けという言葉もめったに使われません。
通称メガ大家・ギガ大家（保有物件総額が10億以上100億レベルも・・））と言われるような方たちは、常に売り買いを繰り返し事業を成長させていっています。
買えないのは、最初の１歩が踏み出せないだけ。
一方、不動産投資をしたくて、何十冊もの本を読んで勉強し、セミナーに参加し、知識を積み上げても、なかなか思い切って買えない人がほとんどだそうです。
ウジウジしている内に、融資環境が厳しくなったり、コロナ禍で先行きが不透明になってきたりと、きっかけをつかめず、不動産投資熱が冷めていっている人が多いようです。
そういうタイプの人は、不動産関連のニュースで、何か悪い情報が出回ると、やっぱり手を出さなくて良かったと胸を撫でおろすのです。
そして失敗しないかわりに成功もないのです（不動産投資においては）
次の３つのお勧めできない案件を避けると、不動産投資は、ほぼ大きな失敗はしないと思っています。詳しくは次の機会に。
- 新築ワンルーム
- 三為業者からの紹介
- サブリース契約
初心者は、最初に小さな中古戸建がおすすめ。
私の場合、自分の属性が低いので、手の届きやすい中古戸建を現金で購入しました。
リフォーム費用は、購入した不動産を担保に日本政策金融公庫から融資を受けて賃貸用にリフォームします。
日本政策金融公庫では、女性起業やシニア起業対象に特別優遇融資が設けられています。
融資といっても、リフォーム代だけなので、そんな巨額ではなく期間も短いです。
返済は、リフォームが完成し、入居付けができるであろう６か月先まで待ってくれます。
入居付けができると、毎月の家賃収入から少額の返済があるだけで、気付けば返済も終わり、不動産が自分の物になっていて、お家賃もお小遣いになります。
けれども使わず次の投資用にプールするのが理想です。
中古物件は土地値近くで手に入れることができるので、万が一、老朽化して解体しても土地が資産として残り、赤字になることがほとんどありません。
土地の評価額が上がっていれば、売却時のキャピタルゲインとなります。
次の物件を買う時は、先に返済が終わった物件を担保に融資を受けて買えます。そうしながらスピードは遅いですが、物件を増やしていくことができます。
最初の一歩は、種銭を貯めて、手の届く１軒目を購入することです。
最初の１軒目が大きなきっかけとなり、人生のターニングポイントとなり得ます。
初めて日本政策金融公庫に融資を申し込む際、創業計画書が必要ですが、
その計画書を書くにあたっての注意やポイントがよくわかるように説明されているサイトがあります。
成功者たちの例。
大家の会に参加すると、それぞれ名刺を持たれていて、所有物件の写真を載せている方が多いです。
あるギガ大家さんは、小さな中古戸建の写真を最初の１号物件として載せていました。
それだけ思い入れがあるのでしょう。
少し意味合いが違いますが、ビートたけしさんは、家に４畳半の和室を作ってあり、その部屋に居ると、駆け出しの頃の自分にタイムスリップでき、落ち着くとのことです。
兎にも角にも「最初の一歩」を踏み出さないと始まりません。
大家の会のメンバーには、本当にサクセスストーリーを絵に書いたような人たちが多くいます。
ある若者は、交通事故で足に障害が残り、少し引きずった歩き方をしていました。
自分の生活力を確たるものにするため、不動産投資を始めたそうですが、とても意欲的で将来有望だと思えました。
また、どこかで見たことあるような、どこで見かけたのか思い出せずにいた方と話を進めているうちに、驚く事実にたどりつきました。
なんとその男性は、私が住んでいる家から徒歩２分のスーパー・ダイエーの従業員でした。2０年近く前のことなのですぐには思い出せなかったのですが、そういえば、野菜売り場でよく商品を運んで並べていました。
地元の地主と知り合いになり、不動産投資に目覚めたのだそうです。
今では、複数の法人の代表になり、すっかり貫禄がついていました。
急激なスピードで規模を拡大していける方が本当に多くいらっしゃいます。
お医者様で、不動産経営をされている方が意外に多いです。
高所得なのに何ゆえに副業をされるのかと疑問に思うでしょうが、医者も働かなければ収入にならない労働者だと言います。
収益不動産は、遊んでいても病気になっても収入を生み出してくれる打ち出の小槌のようなものです。
M先生は、本業が不動産投資家（メガ大家）で副業が医者と逆転しています。
医者という肩書は、銀行から融資を受ける場合に、非常に有利な属性となるので、
うまい具合に両輪を稼働させることができるようです。
他にも信じられないような大きなスケールの若い投資家がいます。
皆さん、堅実で節約家で地に足がついています。たいへん勉強熱心で慢心にならず、人柄も穏やかです。けれども内なる熱い思いが成功に導いたのだと思います。
さいごに
今回のコロナ禍で、民泊を経営している投資家や商業ビルのオーナーは打撃を受けているかと思われます。それでも手持ちの物件が資産としてある限り、次の一手を打つことができます。
居住用物件でも、空室リスクや災害リスクはあります。
行動と一緒に勉強を進めていけばいいと思います。
昔から「腐っても鯛」と言われていますが、「腐っても土地」だと思います。
親しい不動産業者が言います。「不動産とは、本来地べたのことを指すんです」
私も全く同感です。
私の場合、大家仲間の方たちの足元にも及ばない規模ですが、入居者の皆さんに感謝しながら、また次の物件を探し続けたいと思っています。
