人生はクレッシェンド

長女が双子を連れて出戻って来た!益々前向き、頑張る日々。

【不動産投資】築40年の中古戸建てを購入して、賃貸用にリフォームが完成しました。

なかなか手頃な物件が見つからない昨今ですが、

運良く主要駅から徒歩5分の出物を1番乗りで買うことができました。

土地20,32坪 2階建て 延床面積69,51 m2 5DK  取得金額 620万円

 

 

 

奇妙な残置物が多く、処分に費用がかかりそうな室内でした。

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2F和室の床の間にヨド物置を入れて、たくさんの食器類を収納したままでした。

解体して出すのが大変そう・・・

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1F和室床の間にも書棚が置いてあり、料理系の本がぎっしり。

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アプローチはゆったりしていて、右側には小ぶりの庭があり、植木がボーボー。

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毎日のルーティーンとして、不動産サイトをチェックしていたら飛び込んできた物件です。 

 

 私がルーティーンとしてチェックしているサイト

•健美家
•Yahoo不動産

•楽待

•SUUMO

•at home

•ノムコム

 

 懇意にしている営業マンに電話連絡して、相手側の不動産屋と交渉を続けてもらいました。

 

こちらからは、残置物の量、多少の傾き、築年数の古さなどが交渉材料となります。

 

相手側は、快速電車の停車駅徒歩5分、阿倍野ハルカスまで15分、ショッピングモール・アリオまで徒歩5分、小・中学校まで徒歩数分、メガバンクや医療機関、大手ジムが近いなど、かなり立地スペックが高いことをアピールしてきます。

  

私の物件選びのポイント

• 自分の努力でアップグレードできる物件かどうか。

•自分の力ではどうにもならない条件は何か。
•土地勘があり、自主管理ができる場所かどうか。
出口戦略が見出せるかどうか。
騒音・異臭・反社会的要因・迷惑な隣人などをチェック。

  

場所や前面道路、近隣環境などは自分の力ではどうにもならない条件です。

リフォーム、設備の更新、イメージ作りなどは後からでもできる内容です。

 

空き家、廃屋が問題となっている中、賃貸需要が難しい物件とは

 

•3点ユニット
•部屋が22 m2以下
•立地の良くない店舗物件・事務所
•人口減少率が高い地域
•機械式駐車場
•駅から遠い物件

 

この物件は、内閣府地方創生推進事務局が定めた区域に入っています。

https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/

将来の発展性を推測するには、早い段階でチェックしておくといいと思います。

 

戸建て賃貸は、まだまだ数が少なく、需要と供給バランスで勝っています。

買い付けを入れる前に、家賃相場を調べ、逆算して買い付け希望金額を出すことになります。

 

<HOME’S 見える賃貸経営>

https://toushi.homes.co.jp/owner/

<数字で見る不動産情報>

 http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/

 

もちろん、相続税評価額とm2数を掛けて土地値を計算することは必須です。

<全国地価マップ>

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

 

実際に行われた不動産の取引価格が見れます。 

<土地総合情報システム>

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

  

 

私の場合は、過去4年間の値動きを調べて、下がってきている所はパスします。

つまりインカムゲインキャピタルゲインの両方を試算するようにしています。

 

インカムゲインとは毎月の家賃収入

キャピタルゲインとは売却した場合の利益

 

 近江商人の心得「買い手よし、売り手よし、世間よし」の「三方よし」であること。

リフォームする前には、駅前の賃貸不動産仲介業者への聞き込みの電話をする。 

これまでは、すべて電話とPCに保存しているマニュアルで済ませることができる。

そして、入居者ターゲットを明確にする。

 

収益不動産のやりとりは、関わっている多くの人たちがWin-Winであることが大事。

もちろん、物件の中は何度も見せてもらってチェックを重ねます。

 

こうして購入後はリフォームやリノベーションの準備に入ります。