人生はクレッシェンド

長女が双子を連れて出戻って来た!益々前向き、頑張る日々。

【不動産投資】新しく稼動させる物件の初期作業

 

 新しく稼動させる物件では、何かと初期エネルギーが必要となります。 

 

目次

 

  • 物件名を決める

 仲介会社が物件を特定するためにも、HP上に公開するのにも物件名が必要となります。

 アパートやマンションのように集合住宅では、色んなお洒落な名前が見受けられますが、

 戸建ての場合、名前を付けるのが難しいです。

 私の場合、わかりやすいように、「町名+シリーズ名+番号」と決めています。

 

  • 玄関、勝手口の鍵を新しく作る。 

 

多くの業者が共通の鍵で作業を進めたこともあり、通常は工事が終わり、募集をかける前にを新しく作ります。

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  • 火災保険に加入する

昨年は、大きな台風が何度も襲来してきて、あちこちに被害が出ました。

保険の大切さをひしひしと感じた台風でした。

火災保険の補償では、火事の被害はごく少数で、ほとんどが風水害の被害の補償となっているようです。

今回も保険加入は必須で、いろいろリサーチや聞き込みをして加入しました。

 

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  •  駐車場を確保する。

駐車場がない物件の場合、近隣で1台分を一旦確保します。

駅徒歩5分の物件なので、マイカーを持たないファミリー層でも対応できます。

カーシェアリングの会社も近くにあり、紹介できるかと思います。

しかし、駐車スペースのない戸建ての場合、先に駐車場を確保しておく必要があります。 

もし、入居者が必要なければ仮押さえの駐車場を断るといいだけです。 

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  • ホームステージング

最近は主流になっているホームステージング

生活のイメージができるように、インテリアを工夫して見せます。

戸建ての場合、競合が少ないので簡単に気配りします。

たとえば、グリーンを飾ったり、玄関にスティックタイプの芳香剤を置いたりします。

お風呂にアロマオイルを置いておくとお洒落です。

玄関の壁にニトリで買った鏡をかけると空間が広く明るく見えますし便利でもあります。 

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  • 賃貸仲介会社へ依頼する   

入居者の紹介は基本的に賃貸仲介会社に依頼しています。

賃貸仲介会社は入居希望者に物件を紹介するのが仕事です。

契約が成立すれば仲介手数料をオーナーと入居希望者双方から受け取る 仕組みとなっています。

 

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購入前に家賃設置をしていますが、募集をかける前に、再度、業者に内見してもらい、賃料を決めます。

アピールポイントを自分で箇条書きして担当者に渡しておきます。

そうすることで、担当者がホームページ上で紹介する作業が楽になるのと、抜け落ちる部分がなくなります。

アピールポイントは、実際手塩に掛けた人間が一番よく理解しています。

 

・仲介手数料と広告料

仲介手数料を家賃の1ヶ月分としているのが一般的です。

業者によっては、仲介手数料半月分+特別広告料1ヶ月分 としている所もあります。

駅前にある、数軒の業者に資料を持って全て回ります。

暑い最中、頑張っていただかないといけないので、アイスコーヒーのペットボトルなどを手土産に持っていきます。

 

・自分で入居付けする。

 室内の写真を撮り、マイソクを作り、手作りのチラシを作りポスティングします。  自分で見つけることができれば、仲介手数料を節約できます。 

 

マイソクとは、仲介不動産会社の情報源として、物件の概要、間取り図、地図などをまとめた資料の通称です。売買物件、賃貸物件ともにあります。
元の意味は、この資料を作成し配信する情報会社の社名ですが、現在は資料そのものをマイソクとよぶケースが多いようです。客付け仲介会社は、マイソクを元にしてチラシなどの不動産広告を作成するケースが多いようです。

 

以前、別の物件を自分で入居付けできたことがあります。

物件近くのハイツの家賃を調べ、勝てると思ったので、全戸にチラシをポスティングしました。

すると、1階に住んでいる大人二人のご家庭が、2階の子沢山のドタバタが迷惑で

静かに暮らせない。1戸建てに引っ越したいと即決されました。

 

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 こうして、初期エネルギーをかけ、入居者が決まると、後は永く住んでくださることが

ほとんどで、たいした労力も要らず毎月のお家賃をいただける流れとなります。