私は、主に、中古戸建てを購入後、リフォームやリノベーションして、賃貸物件として運用してきています。
毎日の物件検索は日課となっていて、のべ1時間以上を費やしています。
毎日、チェックしていないと新着物件に敏感になれませんし、相場感が養われません。
参入者が多くなってきているので、スピードが勝負です。
不動産屋さんからの紹介物件も見に行きますが、自分で探し出すことがほとんどです。
今回、購入した物件
10月、現金購入に手頃な物件を見つけましたが、3番手でした。
1番の方は、他府県からの内見で、きつい指値が通りませんでした。
2番の方は、迷って思案しているようでした。
3番の私は、売主の希望価格と跳ね返された指値の真ん中を指値したらどうかと
不動産屋のアドバイスを受け、すぐに買い付けを入れ購入することができました。
判断基準
買い付けを入れる前に、場所と広さで家賃相場を聞き込みします。
周辺の客付け業者へ、即、足を運んで、ターゲット層なども合わせて、妥当な家賃をアドバイスしてもらいます。
内見前にネットでざっくり調査済みですが、現場の生の声を聞いて、ライバル数なども確認する必要があります。
駅からの距離や、周辺環境、ハザードマップなどは自分の力でどうにもなりません。
しかし、リフォームのアイデアや、スペックの向上はチームを組んで進めることができます。
今回の大きな決め手は、駅からの近さと庭がついていること、手頃な売値でした。
駐車場がない物件ですが、すぐ隣に青空駐車場が、9,000円で借りれます。
駅近くなので、自家用車を持たず、カーシェアリングでも暮らしていける立地です。
もちろん、ハザードマップでは安全地帯です。
場所
政令指定都市堺市で、まあまあ賑わいのある町。
急行停車駅で、1日の乗降者数が40,000人程度。
駅周辺には、タワーマンションが多数そびえていて、空室がないとのこと。
大きな商業施設やメガバンク、公的機関などすべて揃っている便利な町。
その駅から徒歩7分の場所に、開発から取り残されているが、便利さを享受できているのが今回の立地。
スペック
軽量鉄骨作りで、築40年。土地の広さ 65,19㎡。建坪60,03㎡。
小ぶりですが、一度、屋根の葺き替えをしていて、建物の歪みもなく、しっかりしています。壁も塗り替え歴があり、クラックなども見当たらず綺麗です。
庭があり、バーベキューや家庭菜園、小さな子供のプール遊びなどができます。
東南の角地で、東に小さな水路、南と西が道路に面していて、採光も通風もベストなロケーションとなっています。
投資仲間に見せると、台風の風をまともに受けるよ、と言われました・・・
価格
相続税路線価以下の380万円で購入できました。
リフォーム費用をどこまで抑えることができるかがカギとなります。
最近の流行りに、ボロ戸建を買って、DIYで安く仕上げる手法があります。
私ができるDIYは、傷補修とちょこっとペンキを塗る程度ですので、チームを組んでリフォームのプランを立てます。
今回は、工務店に丸投げせずに、それぞれのプロの方たちに分離発注で進めていくことになりました。その方が大きくコストを抑えることができます。
リフォーム前の物件写真
リフォーム前であっても、道に面しているので、看板を上げました。
オークションで499円でした。しっかりしたアクリル板の風雨に耐えられる看板が
手に入ります。
残置物には、回数を重ねると驚かなくなりました。
建物の傷みがひどくて残置物なくスッキリ片付いている物件と、建物の傷みがなく残置物が恐ろしくある物件では、後者の方が断然価値ある物件です。
いつも思うのは、自分の遺品整理を子どもの仕事にするのは可哀そうだということです。
1F キッチンとリビング
キッチン
洗面所 壁紙が派手ですね～
お風呂
階段 個性的な壁紙！
2階和室 大きくて軽い金庫があった！
2階和室
東側の庭
庭は、ジャングルのように、足を踏み入れられないくらい木や草が茂っていました。
有難いことに、売主さんが費用を負担して、植木屋さんを入れ、伐採してくれました。
また、残置物撤去費用の20万円を売主さんが払ってくれました。
この後、年末年始に入るので、スムーズに作業が進むかが懸念されるところですが、
なるべく早い時期に仕上げてしまい、年明けの繁忙期に間に合わせたいと思います。
完成しましたら、アフター画像を紹介したいと思います。
