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【オーナーチェンジ物件】の購入を検討する場合、注意すべき8つのポイント

コロナ禍直前、我が家では、出戻り長女が再婚をし、スープの冷めない距離に住むようになりました。

一方、看取りに入っていた母が亡くなり、神式ですが、仏事で言う四十九日の法要を執り行う運びとなります。実家の兄夫婦に任せてあることなので、静かな日常が戻りつつあります。

そんな中、付き合いのある不動産業者から、物件紹介の電話が入ってきました。
売主は、自分の住んでいる家と隣の親の家を2軒まとめて売りたいとのことです。
バラ売りは考えていないようでした。

 

内見をしましたが、相当傷んでいて、リフォームにはかなりの費用がかかりそうです。
高齢の親が施設に入り、将来的に戻ることが考えられないし、自分の家も子どもたちが全員独立したので、売却してマンションに住みたいという話でした。

 

これは、2軒とも解体しないと話にならない物件で、解体費用も高騰しているので、大掛かりな事業計画が必要になります。
コロナ禍の最中、先行きが見えない状況下では、荷が重すぎると感じました。

 

一方、別の業者から、小ぶりのオーナーチェンジ物件の話が持ち込まれました。
 

 

オーナーチェンジ物件とは

収益用住宅に入居者が住んでいる状態で売却に出されている物件で、一般的には、家の中を見ることができません。

 

リフォームや客付けをしなくても、家賃がすぐに入るというメリットがあります。

しかし、中を見れないので、室内の痛み具合をチェックすることができません。
また、購入後すぐに退去され、修復に大きな費用がかかってしまうと踏んだり蹴ったりです。

 

紹介を受けた物件

自宅から車で10分程の隣の区ですが、通ったことがない道路を走り、土地勘があまり無い場所に着きました。

 

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40年前の建売住宅が並んでいる中の一軒で、近くにこんな田舎っぽい所があったんだと驚きました。周りの住宅は、皆プロパンガスで都市ガスが通じていないようです。

大きな道を1本隔てるだけで、様相が変わるものです。

土地面積 約20坪  建物面積 約66㎡

家賃5,5万円・販売価格550万円・表面利回り12%・再建築不可の物件です。

 
車が入って行けない場所なので、離れた所に車を止めて、業者に連れられて徒歩で外観を見に行きました。

確認すべき項目

売却理由

普通に考えると、毎月家賃が入ってきているのに、なぜ売却するのかと思います。

  • 高齢のオーナーが資産を整理する場合がちょくちょくあります。
  • 不動産業者が持っている物件の場合、投資費用の回収が終わったので現金化するための売却があります。決算前の数字合わせの場合もあります。
  • 台風や地震の被害で大きな修復をしなければならなくなり、面倒になり整理したくなる家主も実際いらっしゃいます。

  • 退出が予め判っていて、その前に売却してしまいたい場合があるので、よく見極める必要があります。

  

今回の物件は、業者が現金化するための売却理由でした。

 

居住者の情報と入居履歴

電話で先に確認できていた内容は、シングルマザーと5人の子供たちが住んでいるとのことでした。

ゴ・ゴ・5人!! 今どき、仰天の子だくさん 。

よくまあ、女手一人で5人もの子どもを育ててる・・・
なんてたくましい・・情景を思い浮かべてしまいます。

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玄関先には、補助輪を外したばかりのような小さな自転車や普通サイズの自転車などが数台とめてありました。

 

入居時期は、2年半前となっています。
年収や勤務先、子供手当や母子手当の受給内容、生活保護を受けているのかなど
詳細が分かりません。

エ〇ブルなど大手に管理を依頼していると、入居希望者の家族構成の詳細や収入内訳を明確にしてオーナーに知らせてくれます。

家賃は、1ケ月の可処分所得の4分の1に納めないと、無理が出てくると言われています。

生活保護や年金受給者の方が、確かなマネーフローがあり、滞納が続いた場合、公的機関に交渉することができます。

 

修繕履歴

建物の築年数の表記は、義務付けられていますが、修繕履歴は明確でない場合が多くあります。購入側の立場になれば、知りたいポイントです。

室内を見れないので、ユニットバスなのか、洗面化粧台はどんなのか、トイレのタイプは、キッチンの仕様は、ベランダ防水は、と分からなければ不安材料となります。

築古物件の場合、雨漏りやシロアリ、家の傾きなど確認しなければならないポイントが多くあります。

私は、自分の所有物件の修復履歴は、エクセルに分かりやすく入力し、画像も残してあります。売却時にはアピールポイントとなり得ます。

 

外観からのチェック

外壁は塗装をして、あまり年数が経っていないようで、汚れや痛みが目視では見つかりませんでした。

しかし、玄関上部の屋根瓦の一部がずれ落ちていて、台風後の修復がされていないことが分かります。

費用のかかるベランダ防水もされていなければ高額な修復費がかかりそうです。

プロパンガスの物件を見るのは初めてで、昭和レトロ感たっぷりでした。

 

道路付けや住環境

今回は小ぶりな建物ですが、一棟物を融資を引いて購入する場合、道路付けが大変重要です。物件のスペックと事業者の与信にも関係しますが、銀行や公庫は道路付けの悪い不動産には担保力を見てくれません。

今回の物件には担保力はないかと思われます。

担保力がないということは、物件を増やしていくための足掛かりになりにくいということです。

 

しかし、すぐ近くに認定こども園や小学校があり、子育てには都合のいい立地です。
子だくさんの家庭には安心な場所だと思います。

ハザードマップ

 昨今のように、過去に例のないような大きな豪雨災害が頻発すると、必ず浸水や土砂崩れの危険性をチェックしておく必要があります。

住所を入力すると簡単に災害リスクが推測できます。

 

 

路線価(相続税評価)

不動産の路線価は、業者でなくても調べることができます。
過去4年間にさかのぼり、価格の変動も見ることができます。

 

  1.  全国地下マップの相続税評価のバナーをクリックします。
  2. 調べたい住所を現在地欄に記入します。
  3. 入力住所が赤い十字でポイントされます。
  4. 上部右寄りに1画面と2画面の切り替えタブがあり、2画面にします。
  5. 4年前から現在までの評価の変遷がわかります。

(左面)令和元年:420D  (右面)平成28年:380D と記されています。

単位が千円なので、1㎡38万円、つまり1坪約125万円から140万円近くに評価が上がっっていることがわかります。 

この金額は、相続税評価額(路線価)なので、実際の取引価格の8割程度の試算になっています。

つまり、実勢価格は、1坪175万円程度の計算になるようです。

場所によっては、もっと高く試算されます。

路線価マップ

相続税評価の2面表示

このサイトでは、固定資産税路線価・相続税路線価・地価公示価格・都道府県地価調査価格が分かります。

これはあくまでも土地のみの評価です。

出口戦略

購入時には、必ず、将来的な展望をイメージする必要があります。

建物が老朽化し、その先にどう展開していくかをシュミレーションしてみて出口が見つかりにくい物件があります。

融資がつかない物件は、次に買う人も現金での購入に限られます。

リフォームをしていつまでキープできるか。古い建物を解体して、土地で売却できるか。隣家が売りに出されたタイミングに購入する価値がある立地か。など考えると

今回は、なかなか出口が見えない物件でした。

 

さいごに

母を見送り、ボーとした時がどれだけ流れたのか、日にちの感覚がなくなっていました。遺骨ペンダントを発注して届くのを待っています。

不思議なことがあります。長女のお腹には母の生まれ変わりの命が芽生え始めています。

 

そんな中、業者からの電話や色んな頻拍した用事が迫ってきて、覚醒された気分です。
入居者の皆さんには、挨拶がてら、コロナに気を付けていただくよう、マスクでも配ろうかと考えています。

 

「いい人生だった、ありがとう!」と言うために益々毎日頑張りたい。とブログのサブタイトルを変更しました。

 

 最後までお読みくださりありがとうございました。

 

 

 

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